相続した不動産　本来なら○円で売却できるのに！　は絵に描いた餅

相続が発生した不動産について、
相続人同士で話がまとまらない場合に
よく聞くのが
「本来なら○円で売却できるのに！」
と言う言葉です。

ですが、相続人全員が合意しない以上は
「本来なら○円で売却できるのに！」
は残念ながら絵に描いた餅です。

不動産を売却するには、所有者（共有者）全員の同意が必要

不動産と言う所有物を売却するためには
所有者の売却の意志が必要です。

所有者が一人であれば話は早いですが
相続で共有状態になっている場合は、
共有者全員の同意が必要になります。

（共有物の変更）
民法第251条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

売却行為は共有物の変更に当たるので、
「売却したい」と考える人がいたとしても
他の共有者全員の同意を得ないと
売却はできません。

ですから、たとえ公示地価や近傍事例から
実勢価格を出したとしても、
1人でも同意しない以上は売却できません。

「本来なら○円で売却できたのに！」
は、残念ながら絵に描いた餅でしかありません。

それでも不動産を売却したい場合の方法

たとえ相続登記をしていなくて、名義が故人のままでも
法律上は共同相続状態となり、
相続人全員で共有している扱いとなります。

また、共有で相続登記を済ませた場合も
もちろん共有状態となります。

方法１　売却したくない人を説得する

売却したくないと思っている人を説得し、
売却に合意してもらうことが
一番理想的です。

ただし、合意を得られるのはまれです。

ゴネることにより金銭的対価を得ようとしている
のであれば、いくらかお金を積めば可能です。
（ただし、ほかの相続人間で公平感が損なわれ
揉める可能性は出てきます。）

もしくは、他の共有者の申し出を信用していない
ことも多くあります。

先祖の土地だから絶対売らないと思っている場合は
お金をいくら積んでも無理でしょう。

方法２　遺産分割調停、共有物分割調停を申し立てる

遺産分割協議前なら遺産分割調停を、
相続登記後なら共有物分割調停を申し立てることで
裁判所での話し合いとすることができます。

最悪の場合として、
1～2年程度時間をかけて、
鑑定費用も支払って、
競売にかかり5～7掛け程度の金額を
法定相続分で受け取る。

その話し合いの中でもしかすると
・売りたくない人が、売りたい人の持ち分を買い取ってくれる（代償）
・売りたくない人も、売却に応じてくれ、実勢価格で任意売却できる。
という結論になる可能性もあります。

司法統計

ただし、共有者が増えれば増えるほど、
調停が成立する可能性は低下します。

もちろん、自分で申し立てて進めることも可能ですが
一般的には弁護士に依頼する内容です。
その費用も見込む必要があります。

方法③　自分の持ち分だけ売却してしまう

最後の方法は、自分の持ち分だけ売却してしまう
という方法です。

丸ごと一つの不動産として売却するには
共有物なので共有者全員の同意が必要ですが、
自分の持ち分だけを売却する場合は
他の共有者の同意は要らず、
自分だけの判断で売却が可能です。

ただし、1つの不動産の何分の１という持ち分を
欲しがる一般のお客さんは存在しませんから
2～7掛け程度の訳あり価格で業者が買いたたく
ことになります。

それでも、
費用を払って1～2年かけて調停して結局競売で6掛けになることに比べれば
・よりも早く現金化できる（1～2年も待ってられない）
・調停出席が手間
・弁護士費用や鑑定費用を持ち出ししたくない
・ほかの相続人と縁を切りたい
と言う観点で、持ち分売却を選ぶ方も多いです。