共有状態の不動産「一人でできること」と「一人ではできないこと」

相続が発生した後、遺産分割協議が完了していなかったり、共有登記を済ませている場合は、不動産は共有状態となります。

共有は所有者が一人だけではないため、その不動産に対して「一人でできること」と「一人ではできないこと」が出てきます。

共有状態の不動産　一人でもできること

民法　第２５２条　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる

この規定により、保存行為は共有者が一人だけで行うことが可能です。

保存行為と言うのは、現状維持を目的とした手入れ、または修繕などを指します。

共有状態の不動産　過半数でできること

民法　第２５２条　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる

管理行為は、持ち分の価格の過半数で行うことができます。

人数ではなく、持ち分割合の過半数です。

ここでいう管理行為とは、処分や変更に至らない程度の共有物の利用・改良行為を言います。ですから、例えばリフォーム（古いキッチンを新しくしたり、和式便所を洋式にしたり）、あとは賃貸に出すことも管理行為と解されています。

共有状態の不動産　全員合意でできること

民法　第２５１条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない

ここでいう変更は、売買や贈与、宅地造成、大規模な改修・建替え等を指します。

なので、共有している不動産を、まるごと一つの不動産として売却するには、全員の賛成が必要です。

全員の賛成と言うのは、じっさいは至難です。

共有状態の不動産　一人でもできる持ち分売却

共有している不動産の売却には全員の合意が必要ですが、一方で自分の持ち分だけ売約したり譲ったりすることができます。

これは、1人の判断でできるので、例えば共有者同士で話が進まない場合は、

・仲の良い共有者に贈与する（贈与税がかかる）

・共有者のうちの一人に売却する

・持ち分を放棄する（登記には他の共有者の協力が必要）

・持分を他人に売却する

といった方法で、共有関係を離脱することができます。